Não é crime comprar posse. Mas também não é comprar a terra.
Comprar os direitos de posse de quem já ocupa uma área devoluta, de forma mansa e pacífica, não é crime. A posse se transmite: o Código Civil permite que quem a adquire some o tempo do antecessor (arts. 1.206 e 1.207), e a própria lei de regularização fundiária aceita a cadeia de contratos e cessões como prova da ocupação.
O que você recebe, porém, é posse e benfeitorias, não propriedade. A terra devoluta é pública, da União ou do Estado do Pará, e só vira sua com o título do INCRA ou do ITERPA.
O negócio vira problema quando envolve invasão de terra pública, desmatamento sem autorização, documento falso, terra indígena ou unidade de conservação. E a data que decide se a posse comprada pode virar título é 22 de julho de 2008.
O que você realmente compra num "contrato de posse".
Área devoluta é a terra que nunca saiu legitimamente do patrimônio público para um particular. No Pará, ela está em todas as regiões: glebas federais (muitas na faixa das rodovias federais, administradas pelo INCRA) e terras estaduais (geridas pelo ITERPA). Quem mora e produz nela tem posse, e é essa posse que é vendida.
Posse, benfeitorias e tempo de ocupação
- A posse de fato: o direito de continuar ocupando, defendido contra terceiros pelas ações possessórias.
- As benfeitorias: casa, cercas, pasto formado, currais, açudes.
- O tempo dos antecessores: somado ao seu, conta como prova de ocupação antiga no processo de titulação.
A propriedade da terra
- Não há matrícula para transferir: o contrato não vira escritura de propriedade no cartório.
- Não gera usucapião: terra pública não se usucape, nem com décadas de posse (CF, art. 191, parágrafo único).
- Não impede ação discriminatória nem destinação pública da área enquanto não houver título.
Entenda os direitos e limites de quem ocupa terra pública no guia Posse em área devoluta no Pará: direitos, limites e como virar título.
Quando a compra de terra de posse vira crime ou nulidade.
| Situação | É crime? | Base legal e consequência |
|---|---|---|
| Comprar a posse de quem já ocupa, de forma mansa e pacífica | Em regra, não. | Negócio entre particulares, válido entre as partes. Há decisões do TRF da 1ª Região entendendo que adquirir a posse de terceiro não equivale a "invadir" terra pública. O risco passa a ser fundiário e ambiental, não penal. |
| Entrar em terra pública desocupada para tomar posse | Pode ser. | Art. 20 da Lei 4.947/1966: invadir terras da União, dos Estados ou dos Municípios com intenção de ocupá-las, com pena de detenção de 6 meses a 3 anos. |
| Desmatar depois da compra, sem autorização | Sim. | Art. 50-A da Lei 9.605/1998: desmatar floresta em terra de domínio público ou devoluta sem autorização tem pena de reclusão de 2 a 4 anos, aumentada acima de 1.000 ha. Além disso, embargo, multa e PRODES. |
| Usar título ou matrícula falsos | Sim. | Falsificação e uso de documento falso (Código Penal, arts. 297 a 299 e 304). Quem vende sabendo que o documento é frio também responde por estelionato (art. 171). |
| Área dentro de terra indígena | Ocupação ilegal. | Atos que tenham por objeto a posse de terras indígenas são nulos (CF, art. 231, § 6º). Não há regularização possível. |
| Área dentro de unidade de conservação de proteção integral | Ocupação irregular. | Não é titulável. A ocupação tende a ser removida, e a exploração gera autuação e embargo pelo ICMBio ou pelo órgão estadual. |
Resumo prático: o crime raramente está na assinatura do contrato. Está na forma como a área foi ocupada, no que foi derrubado e nos documentos usados. Por isso a análise vem antes da compra.
O ano da abertura decide se essa posse vira título.
Quem compra posse quer, cedo ou tarde, o título. E nas terras federais da Amazônia Legal a regra central da Lei 11.952/2009 é comprovar ocupação e exploração direta, mansa e pacífica, por si ou pelos antecessores, anterior a 22 de julho de 2008 (art. 5º, IV). Na prática, a principal prova dessa data é o satélite: quando a área foi aberta.
Caminho da titulação aberto
- A cadeia de contratos somada às imagens históricas comprova a ocupação antiga, mesmo que você tenha comprado ontem.
- Até 2.500 ha por ocupante; gratuita até 1 módulo fiscal e com preço favorecido acima disso.
- A área aberta é consolidada pelo Código Florestal e pode continuar produzindo.
- Em floresta pública do CNFP, a abertura precisa aparecer nas imagens já em 2006.
Caminho estreito e caro
- Sem ocupação anterior a 2008 na cadeia, a titulação cai no regime mais restrito e oneroso do art. 38, sem gratuidade.
- O desmatamento sem autorização é passivo ambiental que passa para quem compra (Súmula 623 do STJ).
- Embargo, PRODES e bloqueio no frigorífico e na trading até regularizar pelo PRA.
- A cláusula ambiental do título exige a regularização. Passivo ignorado pode levar à reversão.
Requisitos de quem compra a posse
A data é da ocupação, que pode ser dos antecessores. Já os requisitos pessoais são de quem pede o título: na Lei 11.952/2009, entre outros, ser brasileiro nato ou naturalizado, praticar cultura efetiva e não ser proprietário de imóvel rural em qualquer parte do território nacional. Quem já tem outra fazenda titulada precisa avaliar isso antes de comprar posse pensando em titular. Nas terras estaduais, as regras são as do ITERPA (Lei Estadual 8.878/2019), com faixas e exigências próprias.
Exemplo
Você compra 300 ha de posse em gleba federal. As imagens mostram 200 ha abertos em 2004 e 100 ha em 2016, e a cadeia de contratos chega até 2003. A ocupação anterior a 2008 está comprovada, então a titulação é possível. Mas os 100 ha de 2016 são passivo: precisam entrar no PRA (e no desembargo, se houver embargo), e o preço que você pagou por eles deveria refletir isso.
Confira o histórico da área de graça, no mapa.
Na consulta geoespacial você busca o imóvel pelo CAR, pelo nome ou pelo município, vê imagens Landsat desde 1984 para identificar quando a área foi aberta, os polígonos do PRODES ano a ano, embargos e sobreposições com terra indígena, unidade de conservação e SIGEF. Para o processo, a AGROGEO faz o laudo multitemporal e o diagnóstico fundiário.
Pedir diagnóstico da posseComo comprar posse com o menor risco possível.
- Diagnóstico fundiárioDescubra se a área é gleba federal, terra estadual, floresta pública, TI ou UC. Isso define se existe caminho para o título e qual órgão o concede.
- Ano da aberturaImagens históricas e PRODES. Separe o que é área consolidada (antes de 22/07/2008) do que é passivo, e negocie o preço com base nisso.
- Cadeia de contratosTodos os contratos e cessões, do primeiro ocupante até o vendedor, com datas coerentes com as imagens, firmas reconhecidas e a mesma área descrita.
- Situação ambientalCAR, embargos IBAMA, SEMAS e ICMBio, autos de infração. Embargo sobre a área é problema que você herda.
- Contrato bem feitoCessão de direitos possessórios e benfeitorias com descrição georreferenciada, declaração do ano da abertura, responsabilidade do vendedor por passivos anteriores e pagamento por marcos.
- Depois da compraTransferência do CAR, georreferenciamento no padrão do INCRA ou do ITERPA e protocolo da regularização. Quanto antes o processo for aberto, mais protegida fica a posse.
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Ver imóveis à vendaDúvidas sobre compra de posse e área devoluta.
Em regra, não. Comprar os direitos de posse de quem já ocupa a área de forma mansa e pacífica é um negócio entre particulares: a posse se transmite e o comprador pode somar o tempo do antecessor. O que pode ser crime é invadir terra pública desocupada, desmatar sem autorização em terra pública ou devoluta, usar documento falso ou ocupar terra indígena e unidade de conservação.
Tem validade entre as partes e serve como prova da cadeia de ocupação no processo de titulação. O que ele não faz é transferir propriedade: se a terra é pública, o contrato transfere apenas a posse e as benfeitorias. Ele não pode ser registrado como escritura de propriedade no cartório de imóveis.
Pode, se cumprir os requisitos. Em terra federal, a Lei 11.952/2009 exige ocupação e exploração direta, mansa e pacífica, por si ou pelos antecessores, anterior a 22/07/2008, além de requisitos pessoais como ser brasileiro, praticar cultura efetiva e não ser proprietário de outro imóvel rural. Em terra do Estado do Pará, o processo é no ITERPA, pela Lei Estadual 8.878/2019. Veja como a posse por simples ocupação vira título.
São dois problemas a tratar. No ambiental, a abertura sem autorização é passivo que acompanha a área (Súmula 623 do STJ): pode haver embargo e PRODES, e o caminho é o PRA e, se houver embargo, o desembargo. No fundiário, se não houver ocupação anterior a 2008 na cadeia, a titulação cai no regime mais restrito e oneroso do art. 38 da Lei 11.952/2009. O diagnóstico com imagens históricas mostra qual é o seu caso.
A terra devoluta continua sendo pública até a titulação. Ela pode ser objeto de ação discriminatória ou de destinação pública, e a ocupação de bem público não gera usucapião. A posse antiga e produtiva é levada em conta, mas a proteção real só vem com o processo de regularização protocolado e o título.
Sem matrícula não há hipoteca nem alienação fiduciária da terra, o que limita o crédito. Ainda assim existem linhas de custeio e investimento para quem produz em posse regular, com CAR em dia e sem embargo, como o FNO em algumas modalidades. Veja FNO sem título no Pará.
Referências usadas neste guia.
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 1.206 e 1.207 - transmissão da posse e soma das posses do sucessor e do antecessor; art. 102 - bens públicos não estão sujeitos a usucapião. Consultar no Planalto.
- Constituição Federal, art. 191, parágrafo único - imóveis públicos não são adquiridos por usucapião; art. 231, § 6º - nulidade dos atos que tenham por objeto a posse de terras indígenas. Consultar no Planalto.
- Lei nº 4.947/1966, art. 20 - crime de invasão de terras da União, dos Estados e dos Municípios. Consultar no Planalto.
- Lei nº 9.605/1998, art. 50-A (incluído pela Lei 11.284/2006) - crime de desmatar floresta em terras de domínio público ou devolutas sem autorização. Consultar no Planalto.
- Lei nº 11.952/2009 - regularização em terras da União na Amazônia Legal: requisitos do ocupante e ocupação anterior a 22/07/2008 (art. 5º), ocupações posteriores (art. 38). Consultar no Planalto.
- Súmula 623 do STJ - obrigações ambientais têm natureza propter rem e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual.
- Lei Estadual (PA) nº 8.878/2019 e Decreto Estadual nº 1.190/2020 - regularização fundiária das terras públicas do Estado do Pará pelo ITERPA. Consultar no ITERPA.
Este guia tem caráter informativo e educacional e não substitui a análise individual do seu caso por profissional habilitado. A AGROGEO BRASIL atua na regularização fundiária e ambiental em parceria com advogados especializados em direito agrário.